Représentant moins de 1 % des transactions de logements en France, la vente en viager connaît, ces dernières années, un regain d’intérêt. Cette solution a en effet de plus en plus d’adeptes, car c’est une stratégie immobilière gagnante pour les deux parties. Pour le propriétaire (ou crédirentier), elle offre un moyen simple de gagner de l’argent sur sa maison sans avoir à déménager. Pour l’acheteur (ou débirentier), elle permet d’acquérir un bien sans avoir recours à un crédit immobilier l’engageant sur de nombreuses années. Découvrez les différents aspects et avantages de ce concept de vente !
Tout savoir (ou presque) sur la vente en viager
En France, la possibilité de vendre par le biais d’un viager existe depuis le Moyen-Âge. Cette forme de transaction immobilière est basée sur l’incertitude de la durée de vie du crédirentier. La plupart du temps, l’acheteur verse un capital initial (ou bouquet), et une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle au vendeur. Le bouquet est généralement fixé à 30 % de la valeur estimée du bien, mais n’est pas obligatoire, la transaction pouvant convenir uniquement d’une rente régulière. Le débirentier devient propriétaire dès la signature de l’acte authentique de vente. Pour être valide, le viager doit être signé sans que le décès du crédirentier soit prévisible et, si celui-ci intervient dans les 20 jours après la signature, la transaction est annulée. Il existe deux sortes de contrats : le viager libre ou le viager occupé. Dans le premier type, l’acquéreur a, dès le début, l’entière jouissance du bien. Il peut le mettre en location, en faire sa résidence principale ou secondaire et même le vendre. Dans le cas d’un viager occupé, le vendeur peut continuer à vivre dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite, et ce, jusqu’à sa mort. Il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation à vie sur le bien. Cette disposition d’occupation a bien évidemment un impact sur le prix de vente puisque, contrairement au viager libre, le nouveau propriétaire ne peut pas profiter entièrement et immédiatement de son logement. Pour plus d’informations, reportez-vous au guide du viager mis en ligne par
neo-viager.fr.
Vendre en viager : des atouts majeurs pour le propriétaire
Le viager est une formule immobilière qui présente plusieurs avantages majeurs pour un vendeur. Le premier est la perception d’une rente viagère qui offre une source de revenus régulière et garantie. Elle permet au vendeur de compléter sa retraite ou de faire face à d’autres dépenses. De plus, dans le cas d’un viager occupé, le crédirentier peut continuer à vivre dans le bien vendu pendant toute la durée de sa vie. Il bénéficie ainsi d’une valorisation de son patrimoine puisqu’il profite de la valeur de son bien immobilier sans avoir à déménager. Et, s’il libère sa maison avant sa mort, pour habiter dans une structure médicalisée par exemple, il peut même obtenir une majoration de sa rente, de 30 % environ. À ses avantages s’ajoutent de nombreuses garanties juridiques, car, en France, la législation encadre strictement le viager. En cas de défaut de paiement notamment, des dispositions légales permettent la résiliation de la vente, mais aussi la conservation par le crédirentier de toutes les sommes déjà payées, bouquet et rente. Le viager permet aussi de protéger son (ou sa) conjoint(e) puisque, signé sur deux têtes, la rente est alors réversible au survivant. Financièrement, cette formule immobilière possède également de nombreux atouts. Comme l’acheteur devient propriétaire dès la signature, le vendeur ne doit plus payer les éventuels gros travaux ni la taxe foncière. Fiscalement enfin, la rente est imposable, mais bénéficie d’un abattement qui varie en fonction de l’âge de l'ancien propriétaire au moment de la vente.
Le viager côté acheteur : une stratégie patrimoniale gagnante
Un des attraits majeurs du viager pour l’acheteur est la possibilité d’acquérir un bien sans avoir à contracter un emprunt bancaire. L’acheteur paie (généralement) un capital initial (le bouquet) puis verse une rente au vendeur, ce qui permet une planification financière différente de l’achat traditionnel. De plus la valeur d’acquisition est le plus souvent réduite par rapport à la valeur réelle du marché. L’âge du crédirentier et la valeur de la rente définie peuvent entraîner un prix total (bouquet + rente cumulée) inférieur, notamment si le vendeur décède plus tôt que ce qui était prédit par les moyennes statistiques. Du fait de son coût d’entrée réduit et de l’étalement des échéances, le viager est un produit idéal pour réaliser des investissements sur le long terme. Il permet notamment d’anticiper une transmission patrimoniale à ceux qui ont une capacité financière suffisante. De plus, il apporte une certaine garantie de ce point de vue, car, si l’acquéreur décède avant le vendeur, les héritiers peuvent lui succéder dans le paiement de la rente ou alors trouver un nouvel acquéreur pour le viager. Dans le cas d’un viager libre (bien non occupé par le vendeur), la rentabilité peut croître rapidement, car l’acheteur peut bénéficier de la valorisation du logement, que ce soit par la croissance naturelle du marché ou par des travaux d’amélioration.
